Au classement des villes européennes dans lesquelles investir en matière d’immobilier, il est une ville discrète, timide, et pourtant toujours évoquée : Budapest. Coupée en deux par le Danube, la capitale hongroise est une cité avec une âme sublime, qui attire les entreprises du monde entier. Promenons-nous dans ses rues, pour comprendre ce qui attire tant les entreprises.
 

Budapest, un haut potentiel sous-estimé ?

Selon l’étude annuelle European Regional Economic Growth Index, menée en septembre 2015 par LaSalle Investment Management, Budapest compte parmi les villes à suivre en matière d’immobilier de bureau. Plus précisément, il s’agit d’une ville « qui promet de belles performances financières pour les investisseurs en quête de nouveaux territoires ». Oui, plus loin que Paris, l’Allemagne ou encore l’Angleterre, la Hongrie est une idée originale mais aussi « futée » pour investir.

 
Les investisseurs étrangers sont arrivés en 1990 à Budapest, mais aussi dans les villes de Varsovie et Prague. Ce sont à l’origine les Allemands qui ont perçu le potentiel du marché de bureaux suivis par des Autrichiens et Français, des Américains et Israéliens. Avant d’être aujourd’hui une ville à suivre, Budapest a connu des périodes de « trou d’air ».
 

Des taux de vacance très élevés, des rendements en diminution et des loyers en baisse rythmaient le début des années 2000. 20,90% de taux de vacance en 2002 pour un nombre de transactions limité à 130 000, et un loyer annuel au m² de 191,98 € . Aujourd’hui, les chiffres sont dans le vert : 284 594 transactions en 2016, 9,5% de taux de vacance, et un loyer annuel au m² de 264 €.

 

Un rendement exceptionnel au regard de la « vieille Europe »

Le nombre de transactions annuelles de Budapest que nous venons d’évoquer est proche de celui observé à Lyon (292 141). Le loyer annuel moyen par m² aussi est comparable, 295€ dans la capitale de la région Auvergne-Rhône-Alpes. Budapest n’est donc qu’une ville « secondaire » ? Une ville périphérique, en comparaisons aux grandes places que sont Paris, Londres, Francfort ou Munich ?
Non !

 
Il convient de ne pas se focaliser sur les volumes d’investissement et le nombre de transactions. Ce qui fait la force de Budapest, c’est sa rentabilité. A 6,75% selon les chiffres du MIPIM 2017. 6,75%, voilà un chiffre qui bat bien des villes comme Paris (3,15%), Londres (3,50%) ou Bruxelles (3,80%). Même des villes qui affichent une belle rentabilité en France sont dépassées comme Lille (5,10%) ou Lyon (4,80%) voire Marseille (6,10%) et Toulouse (6,20%).
 

La Hongrie et ses bureaux, un pari osé mais gagnant pour investir et installer votre entreprise ? La croissance de l’économie hongroise a bondi à 4% pour l’ensemble de l’année 2017. Une réelle dynamique positive semble s’installer sur les rives du Danube. Pourquoi ne pas y poser vos valises et rejoindre Google, qui y possède des bureaux étranges, avec une salle de réunion qui ressemble à un sauna, ou encore un canapé « piscine » avec vue sur le fleuve (à lire sur L’Express, Les nouveaux bureaux exceptionnels de Google à Budapest).

 
 

i https://www.businessimmo.com/system/datas/75182/original/280915_lasalle_-_e-regi_2015ok.pdf?1443424616
i https://journals.openedition.org/geocarrefour/335?lang=en